KO IMA GARAŽU U BEOGRADU SEBI JE OSIGURAO BUDUĆNOST? Direktor agencije za nekretnine za Espreso o vrtoglavim CENAMA

U Beogradu na vodi prodat je najskuplji kvadrat stana za 9.721 evra, dok je ista površina poslovnog prostora na Čukarici plaćena vrtoglavih 11.581 evra.

Cene nekretnina svakodnevno rastu do te mere da krov nad glavom postaje nedostižan cilj građaninu sa prosečnom platom u Srbiji.

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku prosečna cena kvadrata u novogradnji iznosila je 1.524 evra, a pored beogradskih opština, po poskupljenju su se izdvojili i Čajetina, Novi Sad, Vrnjačka Banja, Kragujevac, Zrenjanin i dr.

Kako bismo proverili koliko su se cene promenile od perioda pre korona virusa i da li postoji naznaka da bi situacija mogla da bude povoljnija za kupce obratili smo se direktoru agencije za nekretnine, Igoru Roganu.

- U odnosu na period pre korone nekretnine su poskupele za nekih 20% u proseku. Lokacije Vračara , Novog Beograda i Starog grada su poskupele nesto više, a ostale lokacije šireg centra i ostalih Beogradskih opština nešto malo manje - objašnjava Rogan.

Nekretnine u Srbiji prodaju se velikom brzinom, što svedoči tome da ljudi taj način ulaganja smatraju sigurnim.

- Glavni uzrok porasta cena jeste opredeljenje klijenata da ulažu u nekretnine. Građani koji imaju veće količine novca nisu spremni da ih drže na računima banaka. U Srbiji se ulaganje u nekretnine do sada pokazalo kao najsigurnije , tako da je došlo do povećanja tražnje, a samim tim i do skoka cena (odnos ponude i potražnje) . Još jedan od razloga zbog kog je došlo do povećanja cena je štampanje novca na nivou Evrope i sveta, što je dovelo do pojave inflacije i samim tim do porasta cena nekretnina. Kamatne stope za stambene kredite su ostale na nivou istorijskog minimuma , samim tim je kreditna sposobnost klijenata veća i oni se lakše odlučuju za podizanje stambenih kredita i kupovinu nekretnina - dodaje Rogan.

Iako je do povećanja cena došlo u celoj Srbiji, tri opštine su se ipak izdvojile po najvišem rastu ove godine.

- Posebno su skočile cene u većim gradovima, kao i u turističkim destinacijama (planinama, banjama) gde bi posebno izdvojili Zlatibor, Kopaonik i Vrnjačku Banju. Izgradnjom putničke infrastrukture dolazi do decentralizacije i bolje povezanosti manjih mesta i turističkih destinacija sa većim gradovima i to uzrokuje veće interesovanje klijenata i za druga mesta, osim velikih gradova što je bio slučaj do samo pre par godina. Na primer cena jednog apartmana na Zlatiboru se kreće od 1700-2800eur/m2. Na Kopaoniku smo imali prodaju apartmana i po ceni od 4500eur/m2.

Novac za koji možete kupiti jednu garažu u Beogradu mogao bi da bude dovoljan za kupovinu stana u nekoj manje popularnoj opštini. Zašto je to tako?

- Kupovina nekretnine može se posmatrati sa više aspekata. Ukoliko gledamo sa investicione strane najbolje ulaganje sume od 20.000e do 25.000e je kupovina garaže u Beogradu, koja će da generiše priliv od oko 100e mesečno. Kupovina garaže u Beogradu i kupovina nekretnine u nekom malom mestu nisu uporedive stvari. Nekretnine u manjim mestima se gotovo isključivo kupuju za stanovanje, a ne investiciono i zato postoji ta razlika u cenama.

Cenu nekretnina ne formira samo tržište, već u određenoj meri može zavisiti i od želje prodavca.

- Klijenti uglavnom imaju uglavnom formiranu cenu i zahteve na početku prodaje. Jedan određeni deo klijenata je spreman da prihvati sugestiju posrednika i počne prodaju svoje nepokretnosti po ceni koja je trzišno realna. Preostali prodavaci svoju cenu koriguju vremenom u zavisnosti od interesovanja i potrebe za brzom realizacijom kupoprodaje. Mi kao agencija se uvek trudimo da utičemo na svest klijenata i upoznamo ih sa realnim trzišnim okolnostima, a sve u cilju ispunjenja njihovih interesa .

Ekonomisti često navode da je sve više keš kupaca, a brza prodaja nekretnina može tome i da svedoči.

- Po nekim našim analizama odnos kupaca koji nekretnine kupuju u kešu u odnosu na kreditne kupce je 70%-30% . Kada se posmatra lokacija i struktura nekretnina taj odnos se menja, pa na primer atraktivnije lokacije privlače više keš kupce .

Tržište je podložno promenama, a interesovanja kupaca variraju u zavisnosti od ličnih potreba i želja. Da li se više prodaje novogradnja ili starogradnja?

- Trenutno se znatno više prodaju stanovi u novogradnji . Cene “starijih” nekretnina su često neopravdano visoke. Kada kupac uračuna troškove renoviranja nepokretnosti, konačna cena bude približna stanovima u novogradnji. Iz tih razloga kupci se sada znatno cešće opredeljuju za kupovinu novih stanova. Takođe postoji velika potražnja za lokalima i garažama na atraktivnim lokacijama. Za formiranje visoke cene je ključna pre svega lokacija, a zatim i godina gradnje kao i kvalitet izvedenih radova .

Česti su slučajevi kada agenti za nekretnine savetuju potencijalnim kupcima da brzo donesu odluku o kupovini. Ukoliko zakasnite, a stan ili kuća su vam se dopali posle ne postoji mogućnost da povučete potez.

- Ukoliko prodavac formira realnu trzisnu cenu postoji velika verovatnoca da takvu nekretninu proda u roku od 2 meseca . Cesto se desava da pocetna cena nekretnine nije realna pa se samim tim produzava vreme prodaje na nekoliko meseci , a u nekim slucajevima cak I na godinu -dve .

Mnogi kupci su se nadali da će situacija sa koronom oslabiti cene nekretnina, međutim desilo se suprotno. Malo njih veruje u to da će cene biti manje u budućnosti i da će sebi moći povoljnije da priušte nekretninu.

- Trzište nekretnina je vrlo kompleksno. Postoji više faktora koji utiču na cenu nekrentina. Navešću neke od faktora a to s: potraznja , kamatne stope za stambene kredite , kamatne stope za stednju , zatim fluktuacija stranog kapitala kroz Srbiju , ekonomski rast itd. Ja smatram da ce trziste nekretnina biti stabilno I ne ocekujem znacajni pad niti rast cena nekretnina .

Za kraj pitali smo Igora šta bi posavetovao kupcima koji godinama, pa i decenijama štede za kupovinu nekretnine. Na šta bi posebno trebalo da obrate pažnju kako bi se što više osigurali?

- Potencijalnim kupcima najtoplije preporučujem da se obrate kvalifikovanim I registrovanim posrednicima koji ce ih najpreciznije uputiti u stanje na trzištu nekretnina. Posrednik će zajedno sa klijentom kupcem odrediti prioritetne kriterijume za kupovinu nepokretnosti i na taj način pojednostaviti i ubrzati ceo proces. Posrednik će takođe uz pomoć svoje pravne službe i notarskih kancelarija obezbediti pravnu sigurnost čitavog procesa. Posebno preporučujemo kupcima da obrate pažnju prilikom kupovine nelegalnih nekretnina kao i nekretnina od vlasnika koji se sami oglašavaju. Često se u prošlosti dešavalo da se pod okriljem samostalne kupovine od “vlasnika “ kriju raznorazni rizici kojih kupci nisu svesni - završava Rogan.

(Espreso)