VEČITA DILEMA - DA LI KUPITI STAN ILI PLAĆATI KIRIJU: Ovaj trik će vam pomoći da prelomite

Izbor između kupovine ili najma stana velika je životna odluka koja na vaše dugoročno finansijsko zdravlje. Iako kod nas prevladava mišljenje da je kupovina stana uvek bolja opcija od iznajmljivanja, ne postoji definitivan odgovor na dilemu šta je isplativije. Posedovanje doma nije uvek bolje od unajmljivanja, a najam nije uvek tako jednostavan kao što se čini.

Vlasništvo nad kućom ili stanom donosi i materijalnu i nematerijalnu korist. Ne samo da imate svoj dom, već možete donositi odluke o izgledu i uređenju tog prostora, a dobijate i osjećaj ponosa zbog posedovanja nekretnine. Kupovina stana može biti i dobra investicija ako je tržište nekretnina u ekspanziji te se može očekivati rast cena u dužem razdoblju.

No uz nesumnjive koristi, posedovanje nekretnine nosi brojne rizike. Nema nikakve garancije da će njena cena uvek rasti. U Hrvatskoj je u poslednjih tridesetak godina bilo nekoliko ciklusa u kojima je poslije snažnog rasta cena došlo do osetne korekcije.

Kupovina nekretnine na kredit može biti isplativa, ali može se pretvoriti i u ulazak u 'dužničko ropstvo' ako vam se smanje prihodi ili ostanete bez posla. Takođe, trebalo bi biti svesni toga da je ukupni trošak vlasništva nad kućom obično veći od najma zbog dodatnih troškova kupovine i održavanja, čak i ako je rata stambenog kredita niža od najamnine.

Najam omogućuje veću fleksibilnost

Najveća zabluda o najmu je da svaki mesec bacate novac uzalud, što ustvari nije istina. Negde morate živeti, a to na ovaj ili onaj način uvek košta. Unajmljivanje ne uključuje sve troškove i odgovornosti povezane s vlasništvom te omogućuje veću fleksibilnost jer niste nužno vezani za svoju nekretninu, osobito ako niste sigurni da ćete u dužem razdoblju živjeti na jednom mestu.

Kada unajmite stan, tačno znate svoje troškove stanovanja svaki mesec i nemate rizika od nepredviđenih troškova.

S druge strane, kao podstanar se možete suočiti s povećanjem cene svaki put kada se obnavlja ugovor o najmu. Najveći problem za stanodavce u Hrvatskoj je to što nije uređeno tržište dugoročnog najma pa nemate sigurnost ako želite duže ostati na jednom mestu. U slučaju da želite živeti u luksuznom stanu na dobroj lokaciji, najam će vam se u pravilu pokazati skupljim od posjedovanja kuće.

Kako izračunati isplati li se više kupovina ili najam nekretnine?

Uprkos prevladavajućem mišljenju da je kupovina stana uvek bolja i isplativija opcija, ekonomska računica ponekad može pokazati suprotno. Ljudi obično uspoređuju ratu kredita s najamninom i, ako razlika nije velika, zaključuju da se više isplati kupiti stan jer nakon otplate kredita ostaje vam nekretnina u trajnom vlasništvu.

No računica je ipak malo komplikovanija. Kada kupujete nekretninu na kredit, angažirate kapital i treba voditi računa o ukupnom trošku. Dok je trošak zakupa jednostavan i sastoji se od mesečne naknade koju plaćate vlasniku stana, trošak kupovine nekretnine sadrži više stavki.

Osim rate kredita, treba uzeti u obzir dodatne troškove kupovine u koje ulaze porez na promet i posrednička naknada, što podiže ukupnu cenu investicije. Takođe, treba uračunati trošak "pričuve" te trošak osiguranja nekretnine.

"Pravilo 5 odsto"

Jedna od praktičnih formula koja se koristi u proceni toga je li u određenom trenutku isplativija kupovina ili najam je 'Pravilo 5 odsto'. Ono pretpostavlja da ukupni godišnji trošak kapitala za kupnju i održavanje nekretnine iznosi pet odsto njene vrednosti.

Stoga je potrebno pomnožiti tržišnu vrednost nekretnine s pet odsto i podeliti s 12 da bi se dobila tačka pokrića. Ako je mesečna najamnina za usporedivu nekretninu ispod točke pokrića, finansijski je bolje ući u najam. Ako je mesečna najamnina viša od tačke pokrića, finansijski ima smisla kupiti nekretninu.

Evo kako izgleda računica za dvosobni stan u Zagrebu, vredan 160.000 evra, koji se iznajmljuje za 600 evra mesečno. Računica pokazuje da se u ovom trenutku više isplati unajmiti takav stan jer trošak kupovine iznosi 666,66 evra (160.000x5 odsto/12), što je za 66,66 evra više od trenutne mesečne kirije.

U razdoblju visokih kamata kupovina nekretnine je manje isplativa

Isplativost kupovine u odnosu na iznajmljivanje u najvećoj meri zavisi o kretanju tri bitna parametra – ceni nekretnine, cijeni najma i kamatnim stopama na stambene kredite. U razdobljima rastućih kamatnih stopa i visokih cena nekretnina u pravilu se smanjuje isplativost kupovine dok se u razdobljima niskih kamatnih stopa i umerenih cena nekretnina povećava isplativost kupovine.

Na primer, trenutno je u SAD-u razlika između cene kupovine i cene najma na najvišem nivou u više od 50 godina zbog visokih cena nekretnina i izuzetno visokih kamatnih stopa. Prema podacima koje je objavio Visualcapitalist.com, u avgstu 2023. kamatne stope na hipotekarne kredite porasle su na najviši nivo u 23 godine, s nacionalnim prosekom 30-godišnjih fiksnih hipoteka od 7,48 odsto.

Kao rezultat toga, srednja cena najamnine u SAD-u iznosi otprilike 1850 dolara mesečno, što je oko 30 posto jeftinije od srednjeg troška kupnje, a koji iznosi 2700 dolara mesečno. Poređenja radi, u 2022. razlika je bila manja od 200 dolara.

U takvim uslovima mnogi prilikom kupovine stanova, osobito oni koji tražeu svoju prvnekretninu, odustaju od kupovine zbog zabrinutosti da ne mogu sebi priuštiti vlasništvo nad kućom. Kao rezultat toga, zahtevi za hipotekarne kredite za kupovinu kuća pali su na najnižu tačku u 20 godina.

Bonus video: Lepa Brena na koncertu Aleksandre Prijović

(Espreso/Tportal)