STAN NEĆE MOĆI DA SE PRODA BEZ OVOG DOKUMENTA: Jerotić za Espreso o ENERGETSKOM PASOŠU! Plaćaće se i KAZNE!

Polako, ali sigurno "energetski pasoš" postaje realnost tržišta nekretnina u Srbiji, jer posedovanje tog sertifikata uskoro će biti uslov za kupoprodaju nekretnina.

Ovo je predviđeno izmenama Zakona o planiranju i izgradnji, koje su u skupštinskoj proceduri.

Sve zgrade, kako privatne tako i državne moraće da poseduju sertifikate zelene gradnje, što je deo održive politike i zelene tranzicije kojoj Srbija stremi, u skladu sa Zelenom agendom i EU normama.

O tome šta je "energetski pasoš", koliko zgrada u Srbiji ga trenutno poseduje i koje kazne čekaju one koji ga ne pribave u predviđenom roku, razgovarali smo sa konsultantom za energetsku efikasnost i obnovljive izvore energije Slobodanom Jerotićem.

Šta je predviđeno izmenama Zakona o planiranju i izgradnji i da li će "energetski pasoš" biti uslov za kupoprodaju nekretnina?

- Da. Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade (energetski pasoš), odnosno njenog posebnog dela, obavezno se prilaže prilikom overe ugovora o kupoprodaji ili ugovora o zakupu i čini njegov sastavni deo (tog ugovora). Ako zgrada nije završena, transakciju je moguće izvesti i bez sertifikata (energetskog pasoša), ali se isti izdaje po izdavanju upotrebne dozvole i upisu u katastar nepokretnosti.

Kako će se to odraziti na tržište nekretnina u Srbiji?

- Neće imati bitan uticaj u smislu promene cene nekretnine niti u smislu usporavanja prometa ili knjiženja nekretnine. Kod novih objekata to je već ustaljena praksa i nakon uvođenja obaveze izdavanja energetskog pasoša (2012. godina) ništa se dramatično nije promenilo u smislu promene cene nekretnina niti promene obima prometa nekretnina iako je uvedena obaveza izdavanja sertifikata o energetskim svojstvima novoizgrađenih zgrada.

Šta je "energetski pasoš"?

- Energetski pasoš je dokument koji je rezultat energetskog pregleda zgrade i u kome su upisani podaci o potrošnji energije izraženi u kWh po m 2 i za period od godinu dana. Obrazac energetskog pasoša kao i energetski razredi po kojima se zgrade rangiraju su definisani Pravilnikom o uslovima, sadržini i načinu izdavanja sertifikata o energetskim svojstvima zgrada, koji je objavljen u Službenom glasniku RS broj 69/2012 a dopunjen u broju 44/2018 i 111/2022. Obrazac koristi infografiku i numeričke podatke. Razlikuju se, energetski pasoš za: stambene zgrade, nestambene zgrade i zgrade druge namene koje koriste energiju. Važnost energetskog pasoša je 10 godina pod pretpostavkom da se na objektu nisu izvodili radili koji bi uticali na energetska svojstva zgrade.

Koliko energetskih razreda postoji i u koji spada većina zgrada u Srbiji? Šta označava taj nivo?

- Kada govorimo o energetskom pasošu za stambene zgrade, možemo napraviti dodatnu podelu na zgrade sa jednim stanom i zgrade saviše stanova. Nestambene zgrade i zgrade mešovite namene mogu biti: upravne i poslovne zgrade, zgrade namenjene obrazovanju i kulturi, zgrade namenjene zdravstvu i socijalnoj zaštiti, zgrade namenjene turizmu i ugostiteljstvu, zgrade namenjene sportu i rekreaciji, zgrade namenjene trgovini i uslužnim delatnostima. Svaka od ovih grupa opet sadrži 8 energetskih razreda: A+, A, B, C, D, E F, G i H, pri čemu je razred C minimalno zadovoljavajući a razredi D, E, F, G i H manje ili više nezadovoljavajući. Podrazueva se da us razredi A+, A i B bolji od minimalnih zahteva sada važeće tehničke regulative. Na primer: Energetski razred C za postojeće stambene zgrade sa dva ili više stanova (višeporodične stambene zgrade) znači da takva zgrada ili stan u takvoj zgradi potroši najviše 70 kWh toplotne energije po m 2 u toku kalendarske godine. Za nove zgrade, energetski razred C podrazumeva ne više od 60 kWh/m 2 u toku kalendarske godine. Za zgrade sa jednim stanom (kuće) razred C taj iznos je 75 kWh/m 2 godišnje. Primer postojeće zgrade građene krajem 70-tih ili početkom 80-tih godina prošlog veka, koja nema termoizolaciju (energetski neefikasna) i pripada energetskim razredima D-G, na termovizijskom snimku izgleda ovako:

Jarko crvene boje pokazuju jako veliko rasipanje toplotnom energijom. Vlasnici stanova u ovakvoj zgradi u slučaju naplate daljinskog grejanja po potrošnji dobijaju dramatično visoke račune za grejanje. Međutim, ista zgrada nakon utopljavanja, odnosno nakon energetske sanacije izgleda ovako:

Nakon izvršene energetske sanacije zgrada pripada energetskom razredu C. U slučaju ugradnje termostatskih ventila i promenom načina ponašanja vlasnika stanova u ovoj zgradi, stvarna potrošnja toplotne energije za pojedine stanove u zgradi nalazi se u energetskom razredu B. Naravno i troškovi grejanja su značajno niži. Poslednjih godina u novogradnji je sve više zgrada koje poseduju energetske pasoše u kojima je upisan energetski razred B.

Treba još napomenuti da saglasno EU Direktivama u zemljama EU nameće se obaveza zgrada klase NZEB (oznak za zgradu u kojoj je potrošnja energije bliska nuli). Nažalost, ovaj standard i regulatorni okvir za ovakvu stambenu gradnju u Srbiji još nije donet niti ima naznaka da će biti u skoroj budućnosti.

Koji je rok za pribavljanje ovog sertifikata za zgrade čiji je vlasnik država, koji za vlasnike postojećih poslovnih zgrada, a koji za vlasnike stambenih?

- Vlasnici postojećih stambenih zgrada dužni su da pribave sertifikat o energetskim svojstvima zgrade (ili posebnog dela zgrade) odmah po stupanja na snagu Zakona ukoliko vrše promet nekretnine a najviše u roku 10 godina od dana stupanja na snagu Zakon o planiranju i izgradnji (izmene Zakona). Vlasnici postojećih poslovnih zgrada u roku od najviše 5 godina a vlasnici javnih zgrada u roku od najviše 3 godine. Sve nove zgrade moraju imati sertifikat o energetskim svojstvima zgrade ili posebnog dela zgrade.

Hoće li nakon isteka tih rokova "energetski pasoši" postati sastavni deo kupoprodajnih ugovora nekretnina?

- Da, kako je to navedeno u Zakonu. S tim da treba istaći i da je u najboljem interesu kupaca nekretnine da ista poseduje energetski pasoš. Logično je za očekivati da sa rastom troškova grejanja i hlađenja zgrada odnosno stanova, potražnja za energetski efikasnijim zgradama i stanovima u takvim zgradama bude veća. S druge strane, utopljavanjem odnosno investiranjem u unapređenje energetskih svojstava zgrada podiže se vrednost nekretnina odnosno stanova u postojećim zgradama i to značajno više nego što ta investicija iznosi.

Koje su prednosti posedovanja "energetskog pasoša" za zgrade i kako će to uticati na vlasnike?

- Po logici stvari, zgrade i stanovi koji poseduju energetske sertifikate iz kojih se vidi da je potrošnja energije niža (viši energetski razred) znači da su kvalitetnije građeni i morali bi da imaju veću tržišnu cenu i obrnuto. Utopljavanjem zgrada smanjuju se računi za grejanje i hlađenje, pa bi se vlasnici nekretnina ponašali veoma pragmatično tj. investirali bi u mere energetske efikasnosti u upotrebu obnovljive energije jer pored ekološke koristi (izgrađene ekološke svesti) postoji i jaka finansijska motivacija.

Koje su novčane kazne predviđene za vlasnike koji ne ispune obavezu dobijanja "energetskog pasoša" u zakonskom roku?

- Za sve vlasnike zgrada predviđene su kazne u visini 25.000 RSD do 50.000 RSD. Međutim, kaznena politika neće doneti značajnu promenu kao što bi to mogle da donesu stimulativne mere i politika cena energije.

Koliko je trenutno zgrada u Srbiji koje imaju "energetski pasoš" i kako se to odražava na ukupnu energetsku efikasnost u zemlji?

- Podatak koji se može pročitati na portalu www.crep.gov.rs od 28.10.2022. pokazuje da je u tom momentu bilo 10.000 energetskih pasoša. Prema popisu iz 2022. samo zgrada sa jednim stanom (kuća) ima 1.375.768 a stambenih zgrada sa dva stana 134.173 i kada se dodaju stambene zgrade sa 3 i više stanova, poslovne i javne zgrade, vidimo da je broj zgrada koje poseduju energetske pasoše simboličan u odnosu na ukupni fond zgrada u Srbiji. To je relevantan pokazatelj da se na temu energetske efikasnosti jako malo uradilo i da je potreban mnogo ozbiljniji pristip. Rasipanje energijom ugrožava i energetsku sigurnost Srbije jer smo visokozavisni od uvoza goriva, posebno fosilnih goriva, problem predstavlja i zagađenje vazduha tj. emisije polutanata GHG gasova i suspendovanih čestica, problem predstavljaju i posledice klimatskih promena koje su sada više nego vidljive. Energetska neefikasnost nanosi daleko veću štetu privredi i društvu nego što su investicije u mere energetske efikasnosti i upotreba lokalno dostupne obnovljive energije.

Kako bi se mogao poboljšati nivo energetske efikasnosti starih zgrada i koji su prepreke za sprovođenje takvih mera?

- Potreban je ozbiljan pristup rešavanju problema delovanjem u više paralelnih pravaca: podizanje svesti vlasnika zgrada o potrebi za efikasnim korišćenjem energije i goriva, cenovna politika enrgije i goriva koja podstiče ulaganje u energetsku efikasnost i obnovljivu energiju pri čemu se mora voditi računa o pravednoj energetskoj tranziciji i zaštiti marginalizovanih i ranjivih grupa unutar zajednice, dostupnost finansijskim sredstvima uvođenjem garancijskog fonda koji bi omogućio dugoročno finansiranje investicija u energetsku efikasnost i obnovljivu energiju a pri tom amortizovao rizike komercijalnim bankama i namenskim fondovima, uvođenje različitih mehanizama podsticaja na državnom i lokalnom nivou.

Dobar primer je odredba Zakona prema kojoj investitor objekta za koji je izdat sertifikat zelene gradnje (što podrazumeva da je energetski efikasan objekat i da se vodilo računa o zaštiti životne sredine) ima pravo na umanjenje doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta za 10% u odnosu na ukupno određeni iznos doprinosa. Integrisani nacionalni i klimatski plan za period 2021-2030. (INEKP, javna rasprava je u toku) predviđa renovaciju stambenih zgrada u obimu od 1% godišnje, 3% godišnje za javne zgrade i 2,5% godišnje za nerezidencijalne objekte, što bi moglo da znači 30.000 zgrada godišnje bi trebalo da bude obuhvaćeno programom energetske sanacije. Nažalost, za tri godine koliko postoji Uprava za finansiranje mera energetske efikasnosti manje od 20.000 domaćinstava je dobilo mogućnost da obezbedi sufinansiranje mera energetske efikasnosti i ugradnje efikasnih tehnologija obnovljive energije kao što su solarni sistemi za zagrevanje tople vode i proizvodnju električne energije. Poražavajuća je činjenica da se za sufinansiranje mera energetske efikasnosti u 2023. godini prijavilo samo 80 jedinica lokalne samouprave, dakle oko polovina od ukupnog broja u Srbiji, što govori da ili program sufinansiranja nije adekvatan i nije dobro pripremljen ili postoji nepoverenje između lokalnih samouprava i Ministarstva energetike. I sama okolnost da su se tek početkom druge polovine godine pokrenule aktivnosti za podršku i pomoć građanima koji bi želeli da smanje potrošnju energije i da koriste obnovljivu energiju, pokazuje da procedura koju je neophodno sprovesti da bi se sprovele planirane mere neće biti okončana pre kraja građevinske sezone 2023. godine i skoro izvesno je da je 2023. godina izgubljena za energetsku efikasnosti.

Koje su mogućnosti za finansiranje unapređenja energetske efikasnosti zgrada za građane koji nemaju dovoljno sredstava?

- U ovom momentu na raspolaganju su namenski krediti komercijalnih banaka, podrška Uprave za finansiranje mera energetske efikasnosti kroz zajednički program Ministarstva energetike i jedinica lokalne samouprave na način da se omogući sufinansiranje do 50% od investicionih ulaganja a za domaćinstva koja pripadaju grupi energetski siromašnih i veći procenat sufinansiranja. Građani koji nisu kreditno sposobni i koji su energetski siromašni ne mogu da apliciraju za komercijalne kredite i nažalost u ovom momentu nema jasnih mehanizama kako oni mogu da se uključe u projekte energetske sanacije, što može da predstavlja problem u projektima energetske sanacije višeporodičnih stambenih zgrada zbog komplikovanog načina odlučivanja i postizanja kvalifikovane večine koja je potrebna da bi se pristupilo projektu (prema odredbama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). U pojedinačnim slučajevima koji se ne mogu smatrati sistemskim rešenjem, pojedini namenski fondovi, kancelarije za tehničku pomoć i saradnju (kao što je USAID, GIZ, UNDP i sl. sprovode pilot projekte gde korisnici mogu da budu i građani koji ne mogu na drugi način da finansiraju primenu mera energetske efikasnosti.

Kakav je redosled koraka u poboljšanju energetske efikasnosti zgrada i zašto je važno prvo raditi na termoizolaciji i zameni stolarije pre nego što se ugrade obnovljivi izvori energije?

- Smanjenje potrošnje primarne energije i goriva kao i emisija štetnih gasova moguće je ostvariti kroz sinergiju mera energetske efikasnosti i upotrebu lokalno dostupne obnovljive energije. Prioritet u redosledu koraka treba dati merama energetske efikasnosti jer ako zgrada nije energetski efikasna čak i u slučaju da pređe na obnovljiv izvor energije i dalje se rasipa energijom, takvi projekti su skuplji jer zahtevaju veće instalirane kapaciteta opreme i uređaja a tehnologije obnovljive energije su skuplje od tradicionalnih tehnologija. U pitanje se dovodi i upotreba resursa koja u tom slučaju može biti neodrživa, posebno kada je reč o upotrebi biomase. Nakon sprovedenih mera energetske efikasnosti kada je moguće smanjiti potrošnju energije u zgradi 40% do 60% (termoizolacija fasade, sanacija krova i podruma, zamena stolarije, ugradnja termostratskih ventila, promena načina ponašanja u okolnostima drugačije potrebe za energijim) prelazi se na zamenu tradicionalne tehnologije grejanja (i hlađanja) i zagrevanje tople sanitarne vode upotrebom tehnologija koje se oslanjaju na obnovljivu energiju (solarni sistemi, toplotne pumpe, daljinsko grejanje četvrte ili pete generacije). Na ovaj nači potrošnja primarne energije i potrošnja foslinih goriva se može smanjiti na nivo od 20% ili manje procenata u odnosu na scenario kada se ne radi ništa (bez energetske sanacije i upotrebe obnovjive energije).

Kakva su iskustva drugih zemalja u sprovođenju mera energetske efikasnosti i koji bi bili najbolji primeri za Srbiju?

- Postoje različiti mehanizmi u zemljama EU ali i u Srbiji. Prikaz primera iz Šapca gde je zajedno sa Evropskom bankom za obnovu i razvoj kreiran JAVNI ESCO (Javna kompanija koja ima ulogu kompanije za energetske usluge). Ovaj model se planira u Srbiji u velikom broju gradova na osnovu iskustava stečenih u Šapcu, sprovodiće ga Ministarstvo energetike i Evropska banka za obnovu i razvoj (EBRD).

Koje su najvažnije mere koje bi trebalo preduzeti kako bi se postigao bolji nivo energetske efikasnosti u Srbiji?

- Termoizolacija fasade zgrade i ugradnja termoizolacije (tzv. Demit fasade minimalne debljine 12 cm do 15 cm), zamena stolarije (prozora, koja podrazumeva višekomorne profile i b+višeslojna STOP-SOL stakla odnosno staklo pakete punjene inertnim gasovima uz obaveznu sertifikaciju gde je koeficijent prolaza toplote maksimalno 1,5 W/m 2 K), i tehničke mere ugradnja termostatskih ventila, odvojena merenja potrošnje toplote i naplata po potrošnji u sistemima daljinskog grejanja, zoniranje prostora, ugradnja ventilacionoh sistema sa rekuperacijom i sl.). Nakon toga ugradnja toplotnih pumpi, solarnih sistema za zagrevanje sanitarne vode ili proizvodnju električne energije, razvoj malih mreža daljinskog grejanja u prigradskim i seoskima naseljima i uvođenje obnovljive energije u velikim sistemima kao što je upotreba geotermalne energije, otoadne toplote i sl.). Jako važno je i uvođenje distribuiranih izvora energije iz obnovljivih izvora i kreirati profil kupaca- proizvođača električne (i toplotne) energije. Potrebne su subvencije u iznosu koji je obrnuto proporcionalan ekonomskoj snazi domaćinstava. Domaćinstva koja su kreditno sposobna i ekonomski mogu da podnesu investicije u mere energetske efikasnosti bi trebalo da to urade na način da im se omoguće pojednostavljenje procedure pribavljanja odobrenja i poreske olakšice prilikom nabavke opreme i radova. Sva druga domaćinstva moraju da dobiju mogućnost dugoročne otplate kredita sa niskim kamatnim stopama (period kreditiranja 15 – 20 giodina) kako bi im na taj način omogućili da rate otplate kredita budu manje od ušteda u potrošnji energije. Energetski siromašna (i na svaki drugi način siromašna) domaćinstva moraju da dobiju mogućnost 100% granta jer ne postoji drugi način da se uključe u projekte. A s druge strane ne bi bilo fer optužiti siromašna domaćinstva da opstruiraju napore za energetski efikasnijim stanovanjem ili neodrživim načinom grejanja prostora u kojima žive, rekao je za Espreso konsultant za energetsku efikasnost i obnovljive izvore energije Slobodan Jerotić.

Bonus video:

(Espreso)