STRUČNJACI O PREDLOGU "KONTROLISANE KIRIJE": Nakon inicijative da se ograniče CENE NEKRETNINA, PODELJENA MIŠLJENJA!

Dve godine unazad traži se smanjenje cena nekretnina, a one konstantno rastu, kako u prodaji stanova, tako i u najmu.

Taman kada se očekivalo da je nastupilo zasićenje, počeo je "sledeći nivo" - dolazak Rusa i Ukrajinaca u Beograd. Sve je otišlo naglo nagore. Plaćanje kriije, ali i pronalazak stana, naročito u Beogradu, poslednjih meseci je postao sve teža misija za mnoge studente, a naročito za porodice i samohrane roditelje koji nemaju krov nad glavom.

Cene mesečnog zakupa su pod naletom građana Rusije i Ukrajine koji su spremni da plate astronomske rente, otišle u nebo. Neki stanodavci su ih duplirali, u nameri da dosadašnje podstanare zamene boljeplatežnim strancima. Nekretnine u centralnim gradskim opštinama gotovo da ne mogu da se pronađu u oglasima bez 1.000 evra, a sve teže su dugogodišnjim podstanarima dostupni i kvadrati na periferiji, jer su stanodavci u svim delovima grada podigli cene zakupa. Dok neki vlasnici stanova knjiže ekstraprofit, mnogi podstanari sebi praktično više ne mogu da priušte mesto za život.

Šta je kontrolisana kirija?

To je mnoge navelo da ovih dana razmišljaju o kontrolisanoj zakupnini, koja postoji u nekim evropskim gradovima, poput Beča. Kao odgovor na ovaj problem Inicijativa "Ne davimo Beograd" iznela je predlog da se ograniče cene kirije, da bi građani Srbije mogli da ih priušte. Ovo pitanje izazvao je oprečna mišljenja u javnosti, jer mnogi smatraju da je nedopustivo da se država na taj način meša, s obzirom da su nekretnine koje se izdaju uglavnom u privatnom vlasništvu. I u agencijama za nekretnine, međutim, ukazuju da podstanarski život postaje neizdrživ za prosečne porodice.

Direktor za procene u kompaniji za promet nekretina Nebojša Nešovanović kaže za Euronews Srbija da visoka cena rente postaje socijalno pitanje, koje počinje da ugrožava najsiromašnije građane bez krova nad glavom.

"Stanove zakupljuju studenti i ljudi koji nisu u stanju da ih kupe i to se sada pretvara u socijalno pitanje. Ljudi koji su u državnoj službi, koji zarađuju skromnije ne mogu sebi da priušte stan. Do sada su ga zakupljivali i mogli su da plaćaju rentu, ali šta ćemo u Beogradu ako Rusi diktiraju cene koje lokalni policajac ili učiteljica ne mogu da plate? Taj socijalni problem postoji u nekim metropolama, poput Londona, gde neki stranci diktiraju rente i cene, i gde stanovništvo koje radi manje plaćene poslove ne može da priušti ni da kupi, ni da zakupi stan. Ako se nastavi ovaj trend, moramo da razmišljamo kako da to rešimo", smatra Nešovanović.

Kirija za 55 kvadrata maksimum 350 evra

Profesor na Pravnom fakultetu u Beogradu i jedan od kreatora predloga zakona Svetislav Kostić kaže za Euronews Srbija da predlog predviđa maksimalni iznos zakupa koji bi se određivao prema posebnoj formuli i koji bi zavisio od prosečne plate, lokacije, energetske efikasnosti i stanja nekretnine koja se izdaje. On objašnjava da najviši mesečni iznos zakupa jednog kvadrata ne bi smeo da bude iznad 1 odsto prosečne mesečne neto zarade.

"Najveća mesečna zakupnina ne bi smela da bude veća od 750 dinara po metru kvadratnom. Tako dobijate najveću mesečnu zakupninu stana od 55 kvadratnih metara, koja bi bila oko 350 evra. Ovaj maksimalni iznos zakupnine se dalje množi sa tri koeficijenta i to lokacijski, koeficijent kvaliteta stana i energetske efikasnosti i njihova primena može da dodatno smanji iznos zakupnine. Za stan od 55 kvadrata na Zvezdari u Beogradu, u zgradi zidanoj 90-tih godina prošlog veka maksimalna zakupnina bi iznosila oko 240 evra mesečno", objašnjava profesor Kostić.

On napominje da bi, prema ovom predlogu, pravilo o kontrolisanoj zakupnini važilo za sve stanove koji se iznajmljuju za stanovanje, a ne za poslovni prostor i ugostiteljske objekte, s tim da bi od njegove primene bili izuzeti novi stanovi koji su izgrađeni u poslednjih sedam godina. Tržište iznajmljivanja nekretnina u Srbiji je potpuno neregulisano, jer manje od 2.000 stanodavaca plaća porez na izdavanje stanova, a svojim statusom nisu zadovoljni ni stanodavci, ni podstanari.

"Dosadašnji napori države su bili gotovo isključivo usmereni na naplatu poreza, a to nije bilo u interesu ni zakupaca ni zakupodavaca. Zakupodavcima jer nisu želeli da im se država meša u posao, a zakupcima jer su znali da ce zakupci na njih prevaliti teret poreza, kroz visinu stanarine. Ovaj predlog čini zaključivanje ugovora solemnizovanih od strane notara od velikog interesa i za zakupca i za zakupodavca, dok bi samo zaključivanje ugovora bilo nemoguće u slučaju ugovaranja cene koja je viša od one koja je predvidjena zakonskim ograničenjem", objašnjava Kostić.

Profesor smatra da je ovaj predlog apsolutno primenjiv i da bi država mogla da "natera" stanodavce da spuste cene kirije. Mehanizam za to bi bili tužbeni zahtevi zakupaca u kojima bi oni tražili povraćaj razlike između stvarno plaćene stanarine i one predviđene zakonom, gde u slučaju nepostojanja notarizovanog ugovora o zakupu teret dokaza u sporu pada na zakupca.

"Mešanje države donosi više štete nego koristi"

Vanredni profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu dr Dejan Molnar kaže da direktno mešanje države u vidu administrativnog ograničavanja cena, po pravilu, donosi više štete nego koristi. "Takva mera bi predstavljala grubo narušavanje fundamenata tržišnog načina poslovanja, kao što su zagarantovano pravo raspolaganja privatnom svojinom, slobodno formiranje cena pod uticajem ponude i tražnje", smatra Molnar.

Profesor napominje da je rentiranje nekretnina u Srbiji još potpuno neuređena oblast i ukazuje da ne postoje evidencije, da se ugovori o zakupu ne overavaju kod javnih beležnika, a stanodavci ne plaćaju porez na ostvarenu dobit.

"Da bi se cene zakupa mogle kontrolisati na bilo koji način, ova vrsta poslovanja se, najpre, mora formalizovati. Država bi trebalo svoje snage i resurse da usmeri u tom pravcu - da reguliše ovu oblast, odnosno da donese odgovarajuće propise i stara se o njihovoj primeni, od evidencije, preko kontrole do kaznene politike", kaže Molnar.

Profesor Molnar napominje da se u zemljama u kojima postoje razvijeni programi pomoću kojih se povećava dostupnost stambenog prostora, država sa značajnim učešćem pojavljuje kao vlasnik nekretnina, pa preko strane ponude na tržištu utiče na nivo ravnotežne cene. Kaže da postoji niz mera i instrumenata, tržišno prihvatljivih i široko korišćenih u raznim sferama, koji se mogu primeniti i u slučaju tržišta nekretnina, odnosno rentiranja stambenog prostora.

"U tim državama se vode i pouzdane evidencije o tome koje su to kategorije stanovništva ugrožene, pa se na osnovu tih podataka dizajniraju selektivne i ciljane mere za podršku. Nakon "mapiranja" potencijalnih korisnika, država može snižavanjem cena nepokretnosti koje ima u svom vlasništvu da utiče na tržišnu cenu. Ukoliko su u pitanju siromašnije porodice, preporuka je da država investira u izgradnju socijalnih stanova, a kada je pomoć potrebna studentskoj populaciji, tada se grade studentski domovi, u kojima studenti mogu jeftinije da borave ", objašnjava Molnar.

Dodaje i da bi, kada bi se poslovanje u oblasti izdavanja stambenog prostora uvelo u formalne tokove, država mogla da koristi i odgovarajuće instrumente poreske politike.

"Na primer, moglo bi se primeniti progresivno oporezivanje ostvarene dobiti iz ovog posla, pa bi oni stanodavci koji naplaćuju visoke kirije plaćali i veće poreze. Ta sredstva bi se, potom, mogla koristiti za subvencionisanje socijalno ugroženih slojeva stanovništva", smatra profesor Molnar.

Stanodavci: Stanovi su privatno vlasništvo

Predsednik Udruženja stanodavaca Srbije Dragan Cvjetićanin, napominje da su stanovi privatno vlasništvo i da država ne bi trebalo da se meša u to, kao i da bi pre uvođenja ograničenja kada je u pitanju cena, trebalo da se preciziraju odnosi između vlasnika i zakupaca.

"U pitanju je tržišna ekonomija, mi smo nešto najskuplje što imamo dali onima koji nemaju. Visoke cene su samo delimično posledica dolaska stranaca, ali na to je uticala i visoka inflacija. Svako ko je kupio stan i želi da ga izdaje, sada mora da uloži više novca u njega i opremanje i svi aparati koštaju više nego prošle godine, a poskupele su i usluge majstora. Sve to ima uticaja na visinu kirije. Verujem i da je došlo i do zloupotreba i da su pojedini stanodavci iskoristili to što stranci koji dolaze nemaju osećaj koliko košta zakup, pa su podigli cene preko svake mere", kaže Cvjetićanin. On napominje da bi, s druge strane, država trebalo nekako da zaštiti ljude koji ne mogu da plaćaju visoke stanarine.

"Nije odmah rešenje da se reguliše maksimalna cena. Država bi mogla da gradi stanove i da ih izdaje po pristupačnim cenama, ali bi mogla i da subvencioniše manje platežne zakupce, tako što bi im dala deo novca za kiriju", smatra Cvjetićanin. On ukazuje da bi država, pre svega, trebalo da reši zakupni odnos, odnosno da reguliše odnose između stanodavaca i zakupaca i da i jednima i drugima pruži veću zaštitu kroz propise.

"Moraju da se preciziraju odnosi. Trenutno samo dva člana Zakona o stanovanju regulišu ovu oblast, a ostalo je prepušteno obligacionim odnosima, a očigledno je da to ne funkcioniše dobro i da je potrebno uvesti red u ovu oblast", smatra predsednik Udruženja stanodavaca.

Beč najbolji primer iz Evrope

Profesor Svetislav Kostić napominje da je uvođenje kontrolisanih zakupnina veoma široko rasprostranjeno u Evropi, ali podseća da postoji u SAD i Kanadi. Kao jedan od najboljih navodi primer koji u Austriji postoji od 1922. godine.

"Prilikom predviđanja naših mera mi smo razmatrali i različite stepene razvoja naših društava. Grad Beč danas u svom vlasništvu poseduje 220.000 stanova u kojima pod izuzetno povlašćenim zakupninama živi svaki četvrti Bečlija. Pa i pored toga u Austriji se kontrolišu zakupnine stanova u privatnom vlasništvu i to kako direktno, tako i indirektno snagom položaja na tržištu. Naravno, dok grad Beč nije stekao ovih 220.000 stanova pravila o kontrolisanoj zakupnini su bila stroža", navodi Kostić.

On tvrdi da su ove mere u potpunosti u skladu sa Ustavom Srbije, a napominje i da postoji odluka Evropskog suda pravde iz 1989. godine koji je u sporu između zakupaca i države Austrije doneo odluku da država može da štiti širi interes ograničenjem cene zakupa. Profesor smatra da je ovakav propis neophodan u akutnom stanju u kome se oblast stanovanja u Srbiji danas nalazi.

"Mere kao što su ulaganje u infrastrukturu ili društveno odgovorna javna stanogradnja su takodje veoma poželjne, ali one mogu dati rezultate tek za više godine, a ovoj deci koja ostaju na ulici pomoć je potrebna sad. Eksplozija cena stanova je direktna posledica rata i priliva novih stanovnika u naše gradove. I svaki put kada su se u istoriji takve situacije javljale u razvijenim gradovima Evrope oni su po pravilu reagovali uvođenjem regulisanih zakupnina. Zato je početak ovih normi u svetu često vezan za Prvi svetski rat. A agencije za nekretnine će i dalje nastaviti da uzimaju svoje provizije, samo na manje iznose i preživeće", kaže profesor Kostić.

(Espreso/Euronews)