RATA ZA STAN ILI RENTA - ŠTA SE VIŠE ISPLATI? Računica za obe opcije je PORAŽAVAJUĆA!

Poslednjih meseci, suočeni sa višestrukim skokovima na više polja, kako kredita i kamatnih stopa tako i cena kvadrata i najma, naši sugrađani koji nemaju rešeno stambeno pitanje postavljeni su pred nezgodan izbor: Kupiti stan i plaćati mesečnu ratu za stambeni kredit, ili ipak plaćati svakog meseca kiriju za iznajmljen stan.

Iako je ovu odluku do pre par godina bilo jednostavno doneti, jer je u uslovima povoljnog kreditiranja i niskim cenama nekretnina, ona spadala prvenstveno na platežnu moć i sigurnost primanja ko se oko te odluke lomi, sada je njeno donošenje više nalik rešavanju rubikove kocke i odvija se u domenu čistih spekulacija.

Dati siguran i tačan odgovor na ovu dilemu među našim sugrađanima gotovo je nemoguće. Sa jedne strane postoje indicije da će na duži rok, ukoliko se hajka centralnih banaka ispostavi jalovom, rate na kredite biti osetno skuplje od mesečnog najma stanova, pogotovo ako se projekcije stručnjaka da su kirije neopravdano visoke ispostave tačnim i da je njihov pad neminovan.

Sa druge strane, ukoliko se stanodavci u Srbiji "osile" i ostave cene najma na sadašnjim nivoima, i makroekonomski uslovi budu takvi da kirije održe na abnormalno visokim nivoima, tas na vagi se pomera u pravcu iznajmljivanja stanova.

Rate na kredite

Ako pogledamo aktuelnu ponudu stambenih kredita na bankarskom tržištu u Srbiji vidimo da se u poslednje vreme nude isključivo evrokrediti sa promenljivim kamatnim stopama. Fiksne kamatne marže se trenutno kreću od 2,89 odsto do 4,5 odsto.

U zavisnosti od banke do banke referentna kamatna stopa se obračunava dodavanjem vrednosti Euribora na fiksnu kamatnu maržu (ili 3M, koji koriste trenutno 2 banke, i 6M koji koriste ostatak). Prema podacima dostupnim na internetu, vrednost 3M Euribora trenutno je 1,791 odsto, a Euribora 6M 2,31 odsto.

Dakle, grubom računicom dolazimo do toga da se nominalne kamate na kredite kreću od 4,68 odsto do 6,29 odsto ako dodaju 3M Euribor, ili pak od 5,2 do 6,81 odsto u slučaju 6M Euribora. Na ovu brojku se takođe dodaju i troškovi banke, te finalna kamatna stopa bude nešto viša. Za potrebe ovog teksta uzmimo da je trenutno prosečna efektivna kamatna stopa na nove kredite oko 5,5 odsto, iako sve zavisi od uslova koji se klijentu nude i na koje on pristane.

Pregledom aktuelne ponude na sajtu Nekretnine.rs, stanovi površine oko 50 kvadrata se prodaju po cenama od 48.000 evra koliko je oglašen jedan na periferiji grada do 250.000 evra koliko košta jedan luksuzan nadomak Hrama Svetog Save. Ipak najviše ih je oglašeno u širem centru grada po ceni od 120.000 evra, tj. oko 2.400 evra po kvadratu.

Stan po toj ceni, s obzirom da banke traže učešće od oko 20 odsto (24.000 evra u ovom slučaju), i da je rok otplate okruglo 30 godina, vas mesečno izađe 545 evra.

Mesečni najam

Sa druge strane, višestruki pritisci na tržištu nekretnina doveli su do situacije u kojoj je kirija za stanove od početka godine porasla skoro duplo.

Prema aktuelnoj ponudi na sajtu Nekretnine.rs, u Beogradu je od 2.373 oglasa za izdavanje, samo 39 ih je za nekretnine koje vas mesečno koštaju manje od 300 evra. Do pre nekoliko meseci i tih 300 evra se smatralo puno ako se ne radi o sveže opremljenoj nekretnini.

Vratimo se na aktuelnu ponudu, stanova površine 50 kvadrata, njih je oglašeno svega 73 i cene se kreću od 250 evra, za jedan u Kaluđerici, pa do 1.700 evra koliko košta jedan na Trgu Republike. Sve zavisi od lokacije, ali pregledom ponude vidi se da ih je, na lokacijama bližim centru grada, najviše oglašeno po cenama od 550 do 700 evra.

Odluka

Ako treba donositi odluku samo na osnovu aktuelne ponude, onda je i pored svih poskupljenja ove godine isplativije podići stambeni kredit, prvenstveno što, pored uštede od oko stotinak evra, je nekretnina u vašem vlasništvu.

Ipak ovo je samo aktuelna ponuda i situacija na oba tržišta, i kredita i nekretnina, je daleko kompleksnija čemu i svedoče signali sa svih strana.

Sa jedne strane, kako struka navodi, ove cene iznajmljivanja stanova u prestonici su neodržive na dug rok, i sve oči su uprte na kraj ove godine kada se očekuje smirivanje i pad kirija, u suprotnom nam se ne piše dobro.

- Naša predviđanja su da će sve ili da se stabilizuje do kraja godine i da se sredi, ili će da pukne. Definitivno ćemo do Nove godine znati na čemu smo, nedavno je rekao za "Blic" procenitelj i stručnjak za nekretnine Milić Đoković.

Ako do pada dođe, i cene najma se vrate na neke ranije nivoe, što bi mnogi rekli da je gotovo nemoguće, u tom slučaju ako neko cilja da se skući da duži period onda pak ispada jeftinije iznajmljivati stan.

Treća opcija tiče se politike centralnih banaka u svetu, ponajviše ECB, čije odluke direktno utiču na kretanje Euribora, i koje njegovu vrednost podižu ne bi li smirile stope inflacije.

Profesor Ljubodrag Savić nedavno je poručio da će upravo zbog rastuće inflacije koja beleži istorijsko visoke iznose u svetu, verovatno biti novih korigovanja kamata, počevši od FED.

"Ovakav rast inflacije u svetu nije viđen u poslednjih 40 godina. Ovo nije kraj, biće novih korigovanja kamata. Nastaviće se muke ljudi koji imaju kredite sa promenljivom kamatnom stopom", rekao je on.

Od 1. jula kada je počela hajka centralnih banaka na inflaciju, Euribor je skočio za više od 2 odsto, a prema najavama Kristin Lagard, banka će nastaviti istim tempom i naredne godine, sa ciljem da ključnu referentnu kamatu sledeće godine podignu na nivo od 3 odsto. Samim tim, nastaviće da rastu i kamate na kredite u evrima, te sve u ovom slučaju zavisi od stanja na domaćem tržištu nekretnina. Ako visina kirija ne propadne usled odluka stanodavaca i objektivnih ekonomskih uslova na tržištu, onda će rate na krediti biti isplativije ili makar jednake cenama najma.

(Espreso/Blic)