Ko sve kupuje stanove u Beogradu: Mladi, dijaspora, stranci i investitori?

Analiza tržišta nekretnina u Beogradu otkriva ključne faktore koji utiču na potražnju: mladi kupci, dijaspora, migracije iz unutrašnjosti, kao i geopolitičke promene. Stručnjaci predviđaju rast tržišta nekretnina u 2025. uz veći udeo kreditnih kupaca.

Investitori i agenti za nekretnine ukazuju da postoji pet ključnih faktora koji utiču na tražnju za nekretninama, koji su specifični za domaće tržište – kupovina stana za život, investiciono ulaganje, kupci iz dijaspore, migracije iz unutrašnjosti u Beograd i Novi Sad i geopolitičke migracije, odnosno kupci koji dolaze iz Rusije, Ukrajine i Izraela, jedna je od poruka decembarskog panela o tržištu nekretnina koji je organizovao portal 4zida.

Profesor Dragan Lončar sa Ekonomskog fakulteta u Beogradu rekao je da je u poslednjih 10 godina tržište nekretnina u glavnom gradu poraslo brže u odnosu na rast broja stanovnika i da se procenjuje da ima 10.000 stanova u kojima niko ne živi ili retko boravi, a koji se ne rentiraju i ne nude na prodaju, već „predstavljaju milijarde evra mrtvog kapitala koji praktično nije na tržištu“.

„Evidentno je da postoji rezervoar tražnje koji je i dalje živ, i da još postoji višak likvidnosti. Kada je u pitanju prva nekretnina, uglavnom su kupci bračni parovi, dok raste i investiciono ulaganje jer ljudi nekretnine i dalje smatraju sigurnom investicijom“, istakao je Lončar.

Dijaspora, prema njegovim rečima, zbog svoje kupovne moći insistira na kvalitetu gradnje, i oni kupuju nekretnine na top lokacijama.

Dušan Mirkulovski iz agencije Zidart nekretnine rekao je da su ljudi iz dijaspore posle pandemije poprilično promenili strukturu kupaca na domaćem tržištu, jer su u mnogo većem broju počeli da kupuju stanove u Beogradu. Interesantno je da se očekuje i da će promena regulative u Hrvatskoj uticati na domaće tržište.

„Hrvatska uvodi porez na imovinu i očekujemo da će mnogi građani Srbije prodavati svoje nekretnine tamo i kupovati ovde“, naveo je Mirkulovski.

Jovan Nedeljkov iz kompanije Emerald Hill istakao je da je svaki peti kupac stana od početka godine bio iz Rusije, a da su među kupcima iz dijaspore najaktivniji bili oni iz Kanade.

„Nismo primetili da je tražnja manja. Na nju ne utiče samo činjenica da kupaca ima više u odnosu na nepokretnosti koje se prodaju, već definitivno naš narod i dalje smatra da je kupovina stanova jedan od načina da bez rizika sačuva svoj novac, i to doprinosi tražnji. Stanovi su postali dostupniji mlađoj generaciji. Ranije je prosečna starost kupaca bila između 35 i 40 godina, a sada stanove kupuju oni koji imaju između 25 i 27 godina“, rekao je Nedeljkov.

Lončar je ukazao i da godišnje 13.500 do 15.000 ljudi dođe iz unutrašnjosti u Beograd i promeni prebivalište, a procena je da ih je nezvančno bar dva puta više, što znači da se radi od 25.000 do 30.000 ljudi koji moraju da iznajme ili kupe stan.

„Peti izvor tražnje su geopolitičke migracije i uticaj dolaska Ukrajinaca i Rusa, a sada je povećana i tražnja ljudi iz Izraela koji su zainteresovani za iznajmljivanje nekretnina“, objasnio je Dragan Lončar.

Evidentan je, kako je skrenuo pažnju, i rast produkcije stambenih kredita u prvih devet meseci, ali je napomenuo da je to na nivou one produkcije s kraja 2022. godine, zbog pada u 2023. godini, i da ima prostora za dalji rast broja kreditnih kupaca.

Sa tim se složio i Mirkulovski iz Zidarta, koji je naveo da se očekuje da će sledeće godine porasti broj kreditnih kupaca i da će oni ponovo pokrenuti tržište.

„Udeo kupovine iz kredita bio je 17 odsto, a sada smo već stigli do 29 odsto. Kada NBS koriguje kamate stići ćemo na 35 ili 36 odsto. Pitamo se odakle toliko gotovog novca, a ustvari značajan deo tih keš kupovina je pokrenuo kredit, jer onaj ko prodaje kreditnom kupcu dalje ulaže u neku novu nekretninu i tako se tržište pokreće“, objasnio je Mirkulovski.

Učesnici panela složili su se da je godina koju ispraćamo dovela do blagog usporavanja tražnje, ali da su cene kvadrata nastavile da rastu, a nekretnineostale sigurna investicija za čuvanje vrednosti novca, dok su kupci nekretnina sve mlađi.

Očekuje se da će se ovaj trend nastaviti i u 2025. godini, sa većim udelom kreditnih kupaca stanova, zbog najavljenog ograničenja kamatnih stopa koje je uvela Narodna banka Srbije. To su poruke sa panela „Tržište nekretnina: Šta je obeležilo 2024. i šta nas čeka u 2025“, koji je organizovao portal 4zida.