"NEŠTO ČUDNO SE DEŠAVA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA": Da li od ove godine uslove KIRIJE postavljaju stanari?

Rat između stanodavaca i zakupaca mogao bi dobiti obrt. Posle nekoliko godina visokih kirija i odnosa u kojima su stanodavci imali glavnu reč, odnosi na globalnim tržištima i u Americi sada bi mogli da se promene. Ocena je da se 2023. pretvara u godinu u kojoj stanari vraćaju pregovaračku moć od stanodavaca, a analiza rađena na američkom tržištu, koje je ispostavilo se reper i za mnoga druga, pokazuje da promene treba očekivati.

Možda se to još uvek ne oseća tako, ali dvocifren rast cene zakupnine i zahtevi za zakupom koji nisu viđeni sada su stvar prošlosti. RealPage, kompanija koja se bavi softverom zakupodavaca“ ocenjuje da će porast broja praznih stanova, pad broja ljudi koji traže svoje mesto i nadolazeći priliv ponude stanova primoratistanodavce da se žešće nadmeću za stanare.

Čak postoji šansa da će neki Amerikanci ove godine videti da im se kirija smanji. Stručnjaci tvrde da, ako potražnja za stanovima ne poraste, ili ako američka ekonomija sklizne u recesiju, kirija koju stanodavci traže za nove zakupe mogla bi pasti širom zemlje na godišnjem nivou, prvi put od globalne finansijske krize.

„Ako tražite mesto za stanovanje, ove godine bi to trebalo da bude mnogo lakše “, rekao mi je Kris Salvijati, ekonomista za stanovanje za Listu stanova.

Sa više slobodnih stanova i manje ljudi koji žele da se usele u njih, stanodavci bi mogli biti primorani da drže stalne kirije, ili čak da smanje cene, kako bi privukli buduće stanare. Zakupnine su porasle 2,4% u odnosu na prethodnu godinu u januaru, što je najmanji godišnji porast od maja 2021. i oko jedne šestine povećanja kirije u odnosu na godinu ranije, prema Redfinu. I kako svaki mesec prolazi, dogovori postaju sve bolji - srednja cena kirije u SAD je pala za 1,9% između decembra i januara, sa 1.979 dolara na 1.942 dolara, izvestio je Redfin.

Nešto čudno se dešava na tržištu stanova. Američko tržište rada je i dalje zdravo , a stopa nezaposlenosti je u januaru pala na najniži nivo od 50 godina uprkos talasu otpuštanja u visokoprofilnim industrijama. Rast plata je snažan, a ljudi imaju dosta ušteđevine. Ipak, menadžeri nekretnina teže prolaze kroz ulazna vrata novih iznajmljivača. Nacionalna stopa slobodnih radnih mesta za stanove skočila je na 5% u decembru, sa rekordnog sezonskog minimuma od 2,5% prethodne godine, prema RealPage Market Analitics .

Više od 971.000 stambenih jedinica je bilo u izgradnji širom SAD na kraju 2022. godine, što je drugi najveći broj u istoriji. Planirano je da oko 575.000 višeporodičnih jedinica bude završeno ove godine, izvestio je RealPage. Dodatnih 39.000 kuća za iznajmljivanje za jednu porodicu je takođe u razvoju.

U Nešvilu, Tenesi, metro oblasti, na primer, 26.757 jedinica koje su ili u izgradnji ili u fazi zakupa povećaće ponudu stanova za više od 15% u narednih nekoliko godina, navodi RealPage. Ostin u Teksasu će imati sličan rast, sa oko 42.000 jedinica u izgradnji. U Feniksu, skoro 47.000 jedinica u istoj fazi razvoja povećaće snabdevanje za 12%.

Parsons očekuje da će videti više tržišta na kojima zakupnine padaju iz godine u godinu, rekao mi je, posebno u oblastima u centru grada sa visokim zakupom gde će mnogo ponude dolaziti na mreži. „Već smo čuli anegdotski da neki iznajmljivači vide čak i smanjenje stanarine pri obnavljanju“, rekao mi je Parsons. "Mislim da se to neće dogoditi svima. Ali videćete džepove u kojima ćete videti više toga."

Letnji meseci će ponuditi bolju sliku tržišta iznajmljivanja, jer je tada potražnja za stanovima obično najveća, rekao mi je Šeharjar Bohari, viši ekonomista u Redfinu. Čak i ako se vrati veća potražnja, nove isporuke stanova u narednoj godini trebalo bi da ostave zastoj na tržištu, što će staviti veći pritisak da se kirije smanje, rekao je on.

„Mislim da je, iz godine u godinu, moguće da ćemo uskoro videti pad kirija na nacionalnom nivou“, rekao je Bohari.

Ali pad nije zagarantovan

Dok se lokalna tržišta suočavaju sa sopstvenim usponima i padovima, potrebno je mnogo da zakupnine padaju širom zemlje na godišnjem nivou. Za razliku od stambenih objekata za prodaju, tržište iznajmljivanja je bilo izuzetno imuno na značajne padove cena u prošlosti, čak i u teškim periodima za ekonomiju.

Posle Velike recesije, na primer, indeks potrošačkih cena za zakup je paosamo na kratko pre nego što nastavi svoj marš naviše. Ljudi mogu da smanje druge troškove, ali im i dalje treba mesto za život. Iz tog razloga, većina ekonomista za stanovanje na kraju predviđa skromno povećanje stanarine ove godine, a ne pad širom zemlje. RealPage predviđa da će zakupnine porasti za oko 3% širom zemlje ove godine, u skladu sa tipičnom godinom pre pandemije. Ali s obzirom na faktore koji već utiču na rente, nastavak pada ekonomije ili recesija bi promenili tu računicu, prema nekim stručnjacima.

„Ako bismo ove godine ušli u recesiju, a nezaposlenost bi porasla, ne bih se iznenadio da ove godine rente nastave da opadaju“, rekao je Salvijati. „Ali pod pretpostavkom da izbegnemo recesiju, onda mislim da verovatno nema velike verovatnoće da će rente nastaviti da padaju.

Postoji dodatni rizik da se investitori stanova odriču planova za buduće projekte jer se suočavaju sa višim kamatnim stopama i slabijom potražnjom za svojim jedinicama, što bi pogoršalo nedostatak ponude u godinama koje dolaze. Već vidimo znakove da su programeri sve nervozniji. Programeri su u decembru započeli izgradnju samo 33.600 višeporodičnih jedinica širom zemlje, što je najniža cifra u skoro dve godine, prema podacima američkog Biroa za popis stanovništva.

(Espreso/Blic/Biznis Insajder)